2020년 7월 ‘주택임대차보호법’ 개정으로 도입된 전월세상한제와 계약갱신청구권은 세입자 보호를 강화하기 위한 정책이었으나, 시행 후 시장 혼란과 가격 급등, 집주인·세입자 간 갈등 등의 부작용도 함께 나타났습니다. 이에 따라 정부는 2024~2025년 임대차 제도 전반에 대해 추가 개정과 제도 개선을 추진 중입니다. 특히 계약기간, 갱신청구권 사용 횟수 제한, 전월세상한제의 탄력 적용 등 구체적 제도 변화가 예정되면서 실수요자와 임대인 모두 이에 대한 이해가 필수입니다. 본문에서는 개정 방향과 실질적 영향, 세입자와 임대인이 준비해야 할 핵심 포인트를 정리합니다.
갱신청구권 – 사용 횟수 제한 검토와 실제 영향
기존 임대차법에서 가장 큰 변화는 ‘계약갱신청구권’ 도입입니다. 세입자는 한 번에 한해 계약갱신을 요구할 수 있으며, 집주인은 실거주 등의 제한 사유가 아니면 이를 거부할 수 없습니다. 하지만 갱신청구권이 일회성에 불과하다는 점과, 실제 거주 목적 허위 해지 사례가 급증하면서 논란이 되었습니다.
2025년 현재 정부는 ‘갱신청구권을 2회까지 확대’하거나, ‘5년 단위로 자동 갱신이 가능하게 하는 방안’을 검토 중입니다. 이는 세입자의 주거 안정을 도모하는 방향이지만, 동시에 임대인의 재산권 침해 우려도 제기되고 있어 신중한 법 개정 논의가 진행 중입니다.
실제 시장에서는 계약 종료 시점에 맞춰 세입자와 집주인 간 갈등이 빈번해지고 있습니다. 특히 실거주 목적이라며 계약 갱신을 거부한 뒤, 제3자에게 다시 임대한 경우 세입자가 법적 구제를 요청하는 사례도 증가하고 있습니다. 이에 따라 계약서에 '갱신 여부 확인' 조항, 증거 자료 확보, 실거주 이행 증명 의무화 등이 필요해졌습니다.
전월세 상한제 – 인상률 제한과 시장 가격 괴리
전월세상한제는 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 규정입니다. 이는 갱신청구권과 함께 세입자 보호 효과를 극대화하기 위한 조치였지만, 갱신 이후 신규 계약에서 폭등 현상이 발생하며 실효성 논란이 있었습니다.
2024년 개정 방향은 ‘지역별 상한률 차등화’, ‘기준금리 연동 상한제’, ‘예외 사유 확대’ 등이 검토되고 있습니다. 특히 지방 소도시에서는 인상률 5% 제한이 지나치게 과도하다는 지적과 함께, 서울·수도권에서는 시세 대비 지나치게 낮은 임대료 유지가 집주인의 손해로 이어지고 있어 제도 조정 필요성이 커졌습니다.
임대인은 전세보증보험 가입, 관리비 현실화, 수선비 분담 조정 등 간접적인 임대료 보완 방법을 찾고 있으며, 세입자 입장에서도 실제 거주 지역의 시세 흐름, 인상률 변동 패턴, 보증금 대비 월세 전환율 등을 파악하는 것이 중요합니다. 제도 자체의 취지는 긍정적이지만, 현실적 조정 없이는 시장 왜곡 현상이 반복될 수 있습니다.
계약기간 – 2+2년 구조 유지 여부와 장기계약 가능성
현행 임대차 계약은 기본적으로 2년 계약 + 2년 갱신청구권(총 4년)을 기반으로 운영되고 있습니다. 하지만 일부에서는 ‘최초 계약 시 3~4년 장기계약’을 선택할 수 있게 하거나, ‘장기임대 우대제도’를 신설하여 주거 안정성을 제고하는 방향이 검토되고 있습니다.
장기계약은 세입자에게는 안정적 거주 여건을, 임대인에게는 공실 위험 감소와 행정 부담 절감을 제공하지만, 중도 해지 시 위약금 문제, 보증금 변경 시 법적 해석 등이 복잡해질 수 있습니다. 이에 따라 정부는 표준임대차계약서 개정과 함께 ‘장기계약 가이드라인’을 마련할 예정입니다. 또한, 현재 논의 중인 내용 중에는 ‘임대료 조정 기준 연동제’ 도입도 포함되어 있습니다. 이는 장기계약 시 물가 상승률 또는 공시가격 변화에 따라 보증금이나 월세를 조정하는 기준을 사전에 명시하여 분쟁을 줄이기 위한 제도입니다. 제도의 명확성과 예측 가능성이 향후 계약 문화 개선에 중요한 역할을 할 것입니다.
임대차법 개정은 단순히 제도의 변화가 아닌, 세입자와 임대인의 권리·의무 구조를 재정립하는 중요한 흐름입니다. 갱신청구권의 확대 여부, 전월세상한제의 탄력 운영, 계약기간 구조의 유연화 등은 모두 시장 안정성과 주거 복지를 위한 과도기적 조정입니다. 향후 개정 방향을 지속적으로 주시하고, 실제 계약에서 발생할 수 있는 변화에 능동적으로 대응하는 자세가 필요합니다.