최근 몇 년간 전세사기로 인해 피해를 입은 세입자들이 급증하고 있습니다. 전세 계약은 많은 사람들이 목돈을 걸고 거주지를 선택하는 중요한 결정임에도 불구하고, 기본적인 확인 절차를 생략하거나 서류를 꼼꼼히 살피지 않아 사기에 노출되는 경우가 많습니다. 본 글에서는 전세사기를 예방하기 위한 핵심 체크리스트를 단계별로 정리합니다. 등기부등본 확인, 확정일자 받기, 전입신고 등 필수적인 절차를 제대로 숙지하면, 전세 사기를 예방하고 보다 안전한 거주환경을 구축할 수 있습니다.
1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본
전세 계약을 체결하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 바로 ‘등기부등본 확인’입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권자와 담보 설정 여부 등을 확인할 수 있는 공적 문서로, 인터넷 등기소 또는 가까운 등기소를 통해 누구나 열람할 수 있습니다. 등기부등본에서 확인해야 할 핵심은 소유자의 이름과 계약 상대방의 이름이 일치하는지 여부입니다. 세입자가 아닌 제3자와 계약을 하거나 위임장만을 가지고 계약하는 경우 사기의 위험이 커지므로 반드시 실소유자와 직접 계약을 해야 합니다. 또한, 근저당권, 전세권, 가압류 등 설정된 권리가 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 근저당이 많이 설정되어 있다면 해당 부동산이 경매로 넘어갈 위험이 있으므로, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 등기부등본의 ‘갑구’는 소유권에 관한 사항, ‘을구’는 담보 설정 사항을 나타내므로 두 부분을 모두 꼼꼼히 살펴야 안전한 계약이 가능합니다. 등기부등본은 계약 직전에 한 번 더 발급받아 최신 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
2. 확정일자는 전세금 보호의 핵심
전세사기 피해자들 중 상당수가 ‘확정일자’를 받지 않아 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 직면합니다. 확정일자는 임대차계약서를 가지고 주민센터에 방문해 도장을 받는 절차로, 보증금을 법적으로 보호받기 위해 반드시 필요한 절차입니다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서는 채권으로서의 효력을 가지며, 추후 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자는 주민등록 이전과 함께 이루어질 때 효력이 가장 크며, 이 두 절차가 함께 이루어진 경우 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 모두 확보할 수 있습니다. 특히 보증금이 큰 경우, 확정일자 없이 전입만 한 상태에서는 대항력은 갖추었더라도 우선변제권이 없을 수 있기 때문에, 확정일자 부여는 선택이 아닌 필수입니다. 확정일자는 보통 계약일이나 입주 직후, 늦어도 잔금 지급일 이전에 받는 것이 안전하며, 구청·주민센터를 통해 간편하게 받을 수 있습니다. 또한 최근에는 모바일 정부24 앱을 통해 온라인 확정일자 신청도 가능하므로 적극 활용하는 것이 좋습니다.
3. 전입신고로 대항력 확보하기
전입신고는 전세 세입자가 계약한 부동산에 실제 거주하고 있다는 사실을 법적으로 증명하는 절차로, 대항력 확보의 핵심입니다. 대항력이란 해당 부동산이 매도되거나 경매에 넘어가더라도 세입자가 일정한 권리를 주장할 수 있는 법적 지위를 의미하며, 전입신고와 실제 거주가 함께 이루어졌을 때 성립됩니다. 전입신고는 주민센터에서 가능하며, 확정일자와 함께 처리하면 한 번에 두 권리를 모두 확보할 수 있습니다. 특히 전세 계약 체결 이후 실제로 해당 주소에 거주하지 않거나 전입신고를 늦게 한 경우, 대항력이 발생하지 않아 보증금을 보호받을 수 없게 됩니다. 전입신고는 일반적으로 잔금 지급과 함께 입주 당일 또는 다음날까지 마치는 것이 좋으며, 입주가 지연될 경우에도 미리 전입신고를 진행할 수 있는 방법이 있는지 해당 관할 주민센터에 문의하는 것이 안전합니다. 또 하나 중요한 점은, 다가구주택처럼 여러 세대가 한 주소를 사용하는 경우, 확정일자와 전입신고가 층·호수 단위까지 정확히 기재되어야 우선순위를 주장할 수 있다는 점입니다. 이처럼 전입신고는 단순 행정절차가 아니라 보증금 회수에 있어 실질적인 보호막 역할을 하므로, 절대로 소홀히 해서는 안 됩니다.
전세사기는 대부분 기본적인 서류 확인을 소홀히 했을 때 발생합니다. 등기부등본 확인으로 부동산의 권리관계를 명확히 하고, 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하며, 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 것만으로도 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다. 이제는 더 이상 '설마 나한테까지?'라는 생각을 버리고, 계약 전부터 꼼꼼하게 체크리스트를 확인하는 자세가 필요합니다. 이 글에서 소개한 3가지 필수 절차를 반드시 실천하여, 소중한 전세보증금을 지키는 데 도움이 되시기 바랍니다.