전월세 계약은 많은 사람들이 일상적으로 체결하는 부동산 거래 중 하나이지만, 그만큼 분쟁도 빈번하게 발생합니다. 특히 계약서 작성 단계에서 핵심 항목을 빠뜨리거나, 세부 조건을 명확히 하지 않으면 추후 임차인과 임대인 간 갈등의 원인이 될 수 있습니다. 계약서 작성은 단순한 서류 작업이 아니라, 권리와 의무를 명확히 규정하는 법적 절차입니다. 이 글에서는 전월세 계약서에 반드시 포함되어야 할 세 가지 핵심 요소인 ‘특약’, ‘계약 기간’, ‘원상복구’에 대해 구체적으로 설명드리며, 안정적인 임대차 관계를 위한 실무 팁도 함께 안내합니다.
1. 특약 사항: 불확실한 조건은 명문화 필수
특약 사항은 전월세 계약서에서 가장 중요한 항목 중 하나입니다. 기본적인 계약 조건 외에 임대인과 임차인 간 개별적으로 합의한 내용을 서면으로 기재한 것이며, 분쟁 발생 시 법적 효력을 가지게 됩니다. 예를 들어, 가전제품이 포함된 계약이라면 “냉장고, 세탁기, 에어컨은 임대인이 제공하며, 고장 시 임대인이 수리한다”는 문구를 명시해야 합니다. 또는 “입주 전 도배 및 장판 교체 후 인도한다”는 내용도 특약에 넣어야 사전 약속이 지켜지지 않았을 때 법적 책임을 물을 수 있습니다. 특약은 반드시 구체적이고 명확하게 작성해야 하며, 구두 합의는 효력이 없다고 보는 것이 일반적입니다. 특히, 전세금 반환일, 중도 계약 해지 조건, 반려동물 허용 여부, 주차 공간 사용 등 자주 발생하는 분쟁의 원인이 되는 사안은 빠짐없이 기재하는 것이 바람직합니다. 특약 내용은 계약서 마지막 항목이나 별도 특약란에 기재하며, 양 당사자의 날인 또는 서명을 받아야 효력이 발생합니다. 또한 공인중개사 중개 시에도 중개사가 특약 작성에 개입할 수 있도록 요청하는 것이 안전합니다.
2. 계약 기간: 자동갱신, 해지조건 정확히 확인
전월세 계약의 일반적인 기간은 2년이지만, 임차인의 요청에 따라 단기 계약(1년 이내)도 가능합니다. 계약서에는 ‘임대차 개시일’과 ‘종료일’을 명확히 기재해야 하며, 날짜 착오로 인해 계약 효력이 분쟁이 되는 사례도 많습니다. 2년 계약의 경우, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 별도의 통보가 없으면 계약은 동일 조건으로 자동갱신됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 하며, 자동으로 2년이 연장됩니다. 다만, 임대인이 본인 거주 등의 정당한 사유가 있다면 갱신을 거부할 수 있으며, 이 경우도 반드시 기한 내에 통보가 이루어져야 합니다. 최근에는 ‘계약갱신요구권’과 ‘전월세상한제’ 등 임차인을 보호하는 제도가 시행 중이므로, 임대인도 관련 법령을 숙지할 필요가 있습니다. 또 한 가지 중요한 점은 계약 해지 조항입니다. 임대차 기간 중 해지 사유 발생 시 위약금 또는 보증금 조정 등의 규정을 특약에 포함시키는 것이 좋습니다. 예를 들어, “임차인이 계약 기간 내 중도 퇴거할 경우, 잔여기간 임대료의 10%를 위약금으로 지불한다”는 조항은 임대인의 손실을 줄이는 방어 수단이 됩니다. 계약 기간과 관련된 조항은 법적 해석에 따라 효력이 갈릴 수 있으므로, 표준계약서를 기준으로 하되 구체적인 조건은 명확하게 기재해야 합니다.
3. 원상복구 조항: 이사 전 갈등 방지의 핵심
원상복구는 임차인이 퇴거 시 집을 원래 상태로 돌려놓는 것을 의미하며, 전월세 계약에서 매우 빈번한 분쟁 원인입니다. 예를 들어, 벽에 못을 박거나 벽지가 훼손된 경우, 임차인은 이를 원상태로 복구해야 하며, 이를 두고 보증금에서 수리비를 공제할 수 있는지가 논란이 되곤 합니다. 계약서에는 반드시 ‘원상복구 범위’와 ‘책임 주체’를 명시해야 하며, 임대인의 사전 동의를 받고 수리한 경우 복구 의무가 면제되는지 여부도 기록하는 것이 좋습니다. 최근에는 ‘자연 마모에 의한 훼손은 원상복구 책임이 없다’는 기준이 일반화되어 있으므로, 입주 전 사진 촬영이나 상태 기록도 유용한 증거가 됩니다. 예를 들어, 입주 시 찍은 벽지 상태나 바닥 상태 사진은 퇴거 시 복구 범위를 판단하는 데 중요한 근거가 됩니다. 또한, 일부 임대인은 퇴거 전 전문 청소나 도배 등을 요구하기도 하는데, 이 경우도 계약서에 사전 명시되어 있지 않다면 강제할 수 없습니다. 따라서 “청소는 임차인 부담, 도배는 자연 마모일 경우 임대인 부담” 등 구체적 기준을 계약서에 명시하는 것이 최선의 방법입니다. 원상복구 조항은 퇴거 시 보증금 반환과 직결되는 사안이므로, 이사 전 후의 갈등을 줄이기 위해 반드시 정리되어야 합니다.
전월세 계약서는 단순한 형식 문서가 아니라, 향후 법적 분쟁 시 기준이 되는 중요한 계약 문서입니다. ‘특약 사항’은 말로만 한 합의를 문서화해 분쟁을 방지하고, ‘계약 기간’ 조율은 갱신과 해지 시기를 명확히 하며, ‘원상복구’ 조항은 퇴거 전 갈등을 줄이는 핵심 요소입니다. 계약서 작성 시 이 세 가지를 반드시 꼼꼼히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 안정적인 임대차 관계를 유지하는 지름길입니다.